不動産の鑑定評価額とは、土地もしくは建物またはこれらに関する所有権以外の経済価値を判定し、その結果を価額に示すことをいう。
評価方法には、下記の3つがあり、複数の方法を適用して評価を行います。
原価法
価格時点(不動産価格の判定の基準日)における対象不動産の再調達原価を求め、その再調達原価に減価修正を行って積算価格を求める手法。原価法は、対象不動産が建物や建物とその敷地である場合に有効な手法といえる。
積算価格＝再調達原価−減価修正による減価額
取引事例比較法
多数の取引事例の中から適切な事例を選択し、取引等の特殊な事情(事情補正)、取引等の時点の相違による価格変化の補正(時点修正)を行い、かつ、地域要因・個別要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、比準価格を求める手法。
比準価格＝取引価格×補正率
収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される準収益(総収入−総費用)を求める手法です。具体的には、準収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法。
収益還元法には、単年度の準収益をもとに計算を行う直接還元法と将来生み出す準収益の現在価値の総和をもとに計算を行うDCF(Discounted Cash Flow)法があります。
直接還元法＝準収益÷還元利回り
不動産の価格は、最有効使用の原則を前提としている。この原則は、「不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を標準として形成される」というものである。